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以房养老模式在我国面临的困境及对策研究 高中试题 请就表格中 以房养老

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高中试题 请就表格中 以房养老
编号:1728120129 本科毕业论文 “以房养老”模式在我国面临的困境及对策研究 院系:经济与管理学院 姓名:刘尚昆 学号:1328120129 专业:劳动与社会保障专业 年级:2013级 指导教师:杨珂 职称: 助教 完成日期:2017年 5 月 摘 要 我国老龄化程度进一步加深,使得养老负担日益加重。在我国呈现出的“四二一”家庭的背景下,传统的社会养老已然不能满足现在养老的需求,为了弥补传统养老带来的不足,寻找适合现在养老需求,一种新型养老模式必然会出现,以房养老也正是在这种情况下应运而生。以房养老对空巢老人、失独老人及失能老人群体有着不可忽视的作用,它是养老服务体系的一项重要补充。
但是从目前看来,“以房养老”在运行过程中还面临着传统观念的束缚、房地产市场的不成熟、政府相关政策、法律法规还不完善、金融机构参与热情不高等问题。
针对这些问题,进而提出了加强宣传引导、规范金融和房地产市场以及完善相关政策和法律法规的对策。 关键词:以房养老;问题困境;政策研究 Abstract The degree of aging in China has been further deepened, which makes the burden on the elderly heavier. In our country, showing the "421" family background, the traditional social endowment pension now can not meet the demand, in order to overcome the disadvantage of traditional pension, pension demand for now, a new pension model will appear, house-for-pension scheme also came into being in this case. Housing for the elderly, empty nest elderly, loss of independence, elderly and disabled elderly groups have an important role to play, it is an important complement to the pension service system. But from the current view, "house-for-pension scheme" in the operation process is also faced with the traditional ideas, the real estate market is not mature, the relevant government policies, laws and regulations are not perfect, financial institutions to participate in the enthusiasm is not high. In view of these problems, and then put forward to strengthen propaganda, guide, standardize the financial and real estate market, and improve relevant policies and laws and regulations countermeasures. Key words: Housing endowment; problem dilemma; Policy Research 目 录 一、绪论............................................................ 1 二、以房养老发展的必要性和可行性.................................... 2
(一)我国推行“以房养老”的必要性 .............................. 2
(二)我国推行“以房养老”的可行性 .............................. 2 三、我国以房养老发展所面临的困境.................................... 3
(一)传统观念的束缚 ............................................ 3
(二)房地产市场还不够成熟 ...................................... 4
(三)我国相关政策法律还不够完善 ................................ 4
(四)金融机构参与热情不高 ...................................... 5 四、完善我国以房养老模式的对策...................................... 5
(一)针对特定人群加强宣传引导 .................................. 5
(二)规范和完善我国房地产市场 .................................. 6
(三)完善我国相关政策法律法规 .................................. 6
(四)加强对金融机构的完善 ...................................... 6 五、小结............................................................ 8 六、参考文献........................................................ 9 七、致谢........................................................... 10 绪论 随着我国老年人口的不断增多,老龄化程度不断加深,这不仅给国家、社会和家庭带来了沉重的养老负担,也给我国养老服务体系带来了巨大的压力。
现有的家庭养老、居家养老及机构养老为主的养老服务体系已然无法满足多元化的养老基本需求。尤其是在空巢老人、失独老人及失能老人群体日趋庞大的今天,以房养老这一新型养老模式应运而生。
“以房养老”主要有四种形式,租售换养、以大换小、售后返租和倒按揭。
在这里,主要指的是第四种形式“倒按揭”又名“住房反向抵押贷款”。它是指老人将自己的产权房抵押给银行等金融机构,再从金融机构那里以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后,保险公司或银行将会收回对住房的使用权,这种养老方式是完善养老服务体系的一项重要措施。“以房养老”起源于荷兰但成熟于美国。健全的金融体系,发达的房地产市场,完善的相关法律法规制度,多样、丰富的产品以及庞大的需求量等,这些都促进了美国以房养老发展的成熟以及社会养老保障体系更加的完善。
针对国外以房养老发展情况,我国也相继采取了一些措施。2013年国务院印发了关于开展养老服务的《意见》,明确提出对开展老年人“住房反向抵押贷款”养老保险进行试点。2014年6月23日,中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》决定自当年7月1日起,在我国北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险试点,试用期两年,随着试点时间的结束,响应者寥寥,只有60户参加投保,结果不是很理想。1 虽然试点效果并不明显,这四个城市的以房养老试点改革在实践中面临种种实践困境,难以发挥应有的作用。
但是经过以上城市这两年的实践情况来看,我国以房养老保险业务也经历了一个从无到有的过程,这也为增加社会养老保障供给探索了一条新出路,指明了一个新方向,这次试点也为日后推广积累了经验,奠定了基础。随着不断地摸索,“以房养老”这一新型养老模式必然会对缓解我国养老负担做出巨大贡献。
1 京华日报/html/2016-07/11/content_ 1 一、以房养老发展的必要性和可行性
(一)我国推行“以房养老”的必要性

1、有助于完善养老服务体系 在我国现有的社会养老模式下,居家养老,家庭养老和机构养老都面临着很多养老问题,床位不够以及医疗条件差等,这些都限制了传统社会养老的发展。由于传统养老受到阻碍,也越来越无法满足现在的养老需求,这就需要在此基础上探索一种新的养老模式,也就是以房养老。以房养老是将住房与养老更好的相结合,从而使房产具有了金融性质和养老这两种功能,老年人既可以继续享有住房地同时,也可以从金融机构那里得到一定的养老金,进而提高自己晚年的生活。它是实现养老的另一种方式,也是在传统养老领域里新的探索与实践,是弥补养老服务体系中的不足,是对传统养老模式的进一步发展和完善。


2、可以为金融机构开辟新的增长点 随着我国金融市场的发展,国内的金融机构也在不断的走向成熟,金融产品也在不断的开发,但它们之间的竞争也变得愈演愈烈,要想在博弈中崭露头角,金融机构就必须针对市场的特定需求不断的开发有价值的新产品,开辟新的道路。
就这些方面而言,“以房养老”不仅对我国传统的养老压力有着很好的缓和作用,而且能够为金融机构带来新的发展机会,还能够帮助金融机构朝着完善的方向去发展,这也让金融机构勇于承担社会责任的同时还获得新的利润来源。

3、有利于促进经济社会的稳定发展 “以房养老”是对社会养老服务体系的一种完善。对于老年人而言,老人在退休之后获得固定的收入对自身而言是非常重要的,这对于提高他们以后的生活质量,改善自身所居住的环境起着很大的作用;同时老年人还能够借此改变自己的居住和生活方式,丰富老年传统的文化生活。此外,“以房养老”还能使日益加重的社会养老负担得到一定程度的缓解,从而对社会稳定具有重要意义。 施行以房养老,不但老年人可以留在自己的住房,而且对住房拥有使用权,可以拿房子作为抵押,以期获得稳定的现金收入,收入越多,老年人消费也就越多,这就大大他搞了老年人的消费能力,消费能力的提高才会有更多的消费,这样不仅形成了一个巨大的消费群体,而且还能够有效拉动内需,甚至会极大带动老年消费市场。

(二)我国推行“以房养老”的可行性 我国“以房养老”政策的要求包括:一是自有住房并拥有完全产权。老人自身必须拥有一套完全产权的房子,这样才能更好的用来出售。二是家境适中。家 2 境富裕的不会考虑以房养老,家境不好的,房屋价值低的很难做为自己养老的资本。三是地价较高。地价较高的地方房屋的价值也相对较大,这对提高老年人晚年生活质量有很大的关联。


1、国家政策的大力支持 2014年6月23日,中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》决定自当年7月1日起,除了在北京、上海、广州进行开展老年人反向抵押养老保险试点外,武汉也是首先试点的城市,试用期两年。 2016年7月15日,中国保监会公布了一则关于要延长反向抵押贷款养老保险试点时间和扩大试点范围,将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至2018年6月30日,并将主要试点范围扩大至江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。


2、金融市场的发育完善为“以房养老”提供良好环境 随着我国经济体制改革,我国经济增长的速度始终保持在高水平上,也因此我国获得了巨额的资金积累,这些资金也发挥了它最大的作用,银行存款与保费收入持续增加,使得社会闲散资金也变得越来越多。
除此之外,银行等金融机构在房地产业务等各项业务方面有着很多的经验可供借鉴,而保险公司对于金融产品的定价趋势以及投保人寿命长短的走势也有着独到的见解,另外,银行和保险公司还有很多的分支机构,这给我国以房养老的推广和应用提供了一个良好的市场环境。

3、房地产市场为“以房养老”提供了交易平台 住房本身所拥有的高价值性以及房地产价格走势的不断攀高,这为以房养老提供了良好的物质基础。一方面,住房本身就是商品且具有使用年限,一般为70年,并且这些住房所在的土地是稀缺的,是不可再生的,所以这就决定了其具有很大的升值空间。另一方面,房屋自有化率的不断提高是以房养老实施的前提条件。房地产二级市场交易量的不断增加也为以房养老提供了一个好的交易平台。由于我国政府加强了对房地产二级市场的监督和管理,我国二手房交易量也获得一个快速的发展,进一步促进了我国房地产市场的发展。 二、我国以房养老发展所面临的困境
(一)传统观念的束缚 受我国传统观念的影响,老一辈人的思想还是比较保守,对新鲜事物的接受能力比较差,而“养儿防老”的观念更是深入人心,很多老人都是把住房看得很 3 重,老人们辛辛苦苦打工一辈子攒钱买的房到了老年再把房子抵押出去,这更多的是舍不得,当然不愿意也不希望将自己的房子变卖,更多的是,老人更愿意自己去世后将所拥有的住房留给子女,由子女去继承。这对我国推行反向抵押贷款有很大的阻力。但是,人们的消费观念总是会随着社会发展而不断改变着。
随着我国对外开放程度的继续深入,我国步入了一个“快”社会轨道。人们的生活不断加快,使得传统观念已经逐渐跟不上时代的步伐。特别是现在的人们对生活质量要求的也越来越高,老年人出于对以后想拥有一个怎样的晚年生活,会改变现有的生活条件,进而提高生活质量。如果我国政府给予老年人适当的宣传和引导以及会出台更多措施去鼓励和给予大力支持,那么我国开展住房反向抵押贷款将会施行的更加顺利,得到更多人的支持。
(二)房地产市场还不够成熟 随着我国改革的不断深入,我国房地产一直处于多而乱的这么一个状态,但是从目前看来,总体来说,在政府的干预下我国房地产市场呈现上升的趋势。但经济发展水平和国家政策对我国房地产市场的发展会有一定的影响,随时会出现难以预测的波动。随着我国经济环境形势的改变,我国房地产市场面临着风险与机遇并存的两个局面。
房产一般期限都比较长,未来房价的走势如何也很难预料,我们无法准确预测房价在一段时间内的变化,这也就导致了反向抵押贷款业务面临着不确定的住房价值风险。
另外,住房反向抵押贷款必然会涉及房产抵押转卖业务,对于我国灵活发达的房地产二级市场来说,我国房地产市场已经取得了一定瞩目的成绩。但到目前看来,这些房地产机构还不够规范,并且出现多而乱的现象,房地产机构质量更是良莠不齐,管理不到位,也存在信息不够完善,信用也存在一些问题,牟取更多暴利等问题。这就导致了我国房地产市场还处于不成熟阶段。
(三)我国相关政策法律还不够完善 我国还没有明确规定具体的“以房养老”制度的实施计划,也没有相关的法律法规来规范金融机构以及保险公司等从事服务的有关机构或个人。
一方面,我国并没有出台相关的法律规范来帮助以房养老业务的实施,仅仅是停留在表面上,而没有真正因地制宜的制定各项优惠政策,这既无法调动银行等金融机构对以房养老业务积极的参与,这也对借贷双方的利益是很难保证的。另一方面,有一个问题也是我们值得关注的,那就是土地使用权和房屋产权问题。土地是归国家所有,我们也只是租住在国家的土地上,我们不享有对土地的买卖权,我们只 4 有使用权,我国《物权法》还规定土地的使用期限改为满70年后自动续期,但具体如何操作并没有详细的规定,对于延期是否还需要有其他条件还无从知晓,那自然对房屋产权等问题有着很大的不确定性。

(四)金融机构参与热情不高 我国经过两年的试点,虽然效果不是很明显,但为我国以后开展工作积累了宝贵的经验。从试点城市不难看出,金融机构这个环节是一个非常关键的因素,它对我国房地产市场价格走势的把握、房地产政策法规缺失、老人寿命的预期等因素起着关键的作用。对于银行等金融机构而言,倒按揭与正按揭正好相反,随着时间的拉长风险也会变得越大,这必然会导致经营风险高,对时间的把控也是风险大,这也是导致很多金融机构不愿参与的原因,不愿参与,当然不愿推出相关产品和服务。所以金融机构难以参与到“以房养老”相关业务,因为没有雄厚的资金也没有健全的风险管控措施的情况下,大部分金融机构对于业务的开展依然是困难重重,有些金融机构甚至不得已停止该项业务的开展,进而导致一些有意向尝试的老人找不到合适的金融机构,也会放弃这次机会,从而导致需求大量减少,使以房养老计划更加难以推进。 三、完善我国以房养老模式的对策 随着我国人口老龄化程度的不断加深,我国养老服务体系仍然不够完善,未富先老的国情依然没有改变,以房养老如果能在我国顺利开展,这将有助于化解我国传统养老方式的压力,不仅对老年人晚年生活的质量的提高有所帮助,而且还可以减轻对家庭和社会的养老负担。
然而,虽然以房养老在国外运行得比较成熟,但是在我国却并不一定行得通,从试点结果就可以看出。根据我国的基本发展的情况来看,再结合我国以房养老所面临的相关问题,借鉴发达国家关于以房养老的一些先进经验,进而提出我国开展以房养老的相关性意见。
(一)针对特定人群加强宣传引导 “以房养老”并非强制性或普惠性的养老政策,它是一种只有少数老人愿意接受的“小众产品”,主要针对的是一些失独老人、空巢老人以及失能老人群体。一方面,政府应加强对这些老人的宣传引导,使他们对“以房养老”有一个更加清楚的了解和认识,提高他们对“以房养老”的认知度,让他们了解到以房养老所带来的好处。
另一方面。政府应当给于这些老人一定的保障,免除他们的后顾之忧。老人最担心的是未来的房价如何、保险公司能否信得过、保险公司是否合理的评估房子以及每个月的钱能领多少等。这些都存在着风险,所以说只有政府 5 给于一定的保障,他们才愿意接受。

(二)规范和完善我国房地产市场

1、完善我国住房和土地方面的使用权 目前,我国对住房和土地方面的使用权没有给予一些明确的规定,而房屋70年产权等一些其他有关规定却给以房养老很多不确定因素,政府应加快相应政策措施的颁布,对我国土地所有权和房屋产权期限等问题给于明确的规定,以打消银行、保险公司等金融机构和老年人的顾虑。另一方面,还要明确规范房地产各种细则来促进房地产市场向良好运作发展,对房屋要保质保量,确保房屋的质量和延长房屋寿命,为以房养老提供坚实的物质基础。


2、维持房地产市场的稳定增长 首先,政府应采取相关政策促进房地产的供给达到平衡,与此同时,政府有关部门还要加快对房地产结构的调整,对于廉租房、经济适用房等的建设可以给予大力的支持,从而使房地产市场需求和供给得到平衡,对稳定房地产价格具有重要作用。其次,政府应制定合理政策以及有关法律法规来规范房地产市场,加强对房地产市场的监管,从而可以促进房地产市场朝着良性化发展。
最后,政府还要给予有关房地产中介一些政策支持,使他们能够向更加专业化的方向去走,提高金融机构的办事效率,这为房地产市场未来的发展提供了科学的价值评估体系,这也为以后房地产市场的发展奠定了一个很好的基础。
(三)完善我国相关政策法律法规 我国政府应当根据我国国情制定相关优惠政策。一方面,国家应当给予以房养老机构的企业所得税优惠的政策。这不仅可以极大地调动银行、保险公司等机构对于以房养老的积极性,又可以使借贷双方的利益不受损害。
另一方面,土地使用政策和房屋产权问题,也应当出台相应的措施去规范。 只有完善了我国相关法律法规,以房养老才能够得到顺利的推广和发展,在土地使用权方面,政府应该明确住房的使用年限和合同到期后是否能够延续等相关条款,对于产权只有70年续期该怎么算需要国家制定具体的实施方案。我国政府应当制定科学合理的评估体系,给予房地产大力的支持和帮助。
在贷款办理方面,要有明确的法律条文对借贷双方需要哪些条件均需加以规定。

(四)加强对金融机构的完善

1、促进我国金融机构由分业经营向混合经营过渡 分业经营是指对我国金融机构给予限制,明确规定各项都不能混合,“分业 6 经营,各司其职”。当前我国银行业各金融机构都是施行的各自经营,各行业之间有明确的业务限制。
而目前各自经营已经越来越不能满足现在金融市场的发展需求,所以说,分业经营向混合经营发展已经是一个必然的趋势。这就需要构建由各中介机构广泛参与的住房反抵押贷款,这不仅能得到养老金收入,又能够优化以房养老产品,而且他们之间还可以在特殊情况下达成相互合作从而使以房养老市场得到更好的发展。


2、设计合理有效的以房养老产品 设立科学合理的以房养老产品,那必然要组建一个调研队伍深入到市场去调研,通过调查搜集一些数据资料并加以分析,从而能够制定出因地制宜的产品,并对产品进行询价定价,只有符合我国实际情况的养老产品方案,以房养老才能取得成功。


3、建立高效合理的风险防范机制 以房养老本身是一个“小众化产品”,由于其小众化便导致了很多不确定的风险,要想规避不确定的风险,制定相关的风险机制是很重要的。
首先,金融机构要对本身存在的一些问题进行监管,不断优化其功能,使其机构能够得到更好的运作。另一方面政府应该要积极营造一个良好的经济环境,这样以房养老业务才会得到高效运作,从而降低金融风险。
另外,还应该鼓励保险机构的广泛参与,从而使各种风险得到转移和分散,为借贷双方提供安全保障。 7 小结 以房养老是一种新型养老模式,起源于荷兰但成熟于美国。随着我国老龄人口的不断增多,传统的养老模式已逐渐满足不了现在养老需求。正是在这种背景下,“以房养老”才得以出现。一方面,以房养老是将房产与养老相结合,使他们在短时间内拥有房屋产权,每个月还能够拿到一定数量的金额,进而对提高晚年生活质量有一个很大的帮助。另一方面,以房养老是对传统养老模式的一个补充,它是将房产和养老结合了起来,可以达到一个双重功效,既可以促进房地产市场的发展,又对养老起着补充作用。
通过四个城市的试点,但最终以失败而告终,根据以房养老开展情况看来,以房养老牵涉机构太多,也更复杂,但我国目前已经有足够的环境状态开展以房养老,但是由于并不成熟的客观条件就导致了以房养老开展的不顺利。我国传统观念比较保守,对新鲜事物的接受能力差,对以房养老观念更是不太了解,使得市场推广阻力也更大。其次,我国房产市场发展还不够成熟,金融市场存在着较大风险,不够稳定,抗风险能力弱,国家给予的支持也仅仅是文件形式,并没有具体的措施去实施。
本文正式基于这样的背景下,并结合西方国家成功的经验和我国试点成功之处,进而提出一些针对性的意见,探索出一条具有符合我国国情的以房养老道路。 8 参考文献 [1]赵慧. 我国以房养老问题研究[D]. 东北师范大学, 2014. [2]惠婷. 我国以房养老模式面临的困境及对策研究[D]. 内蒙古大学, 2014. [3]郑萍. 美国以房养老模式及其对我国的启示[D]. 湘潭大学, 2014. [4]杨利鲁静婷陈徐明李明康. 以房养老制度在中国推行的实证分析——基于皖四市的实地调研[J]. 新余学院学报, 2014(4):62-64. [5]徐凤. 论我国金融监管模式及其在混业经营趋势下的选择[D]. 暨南大学, 2009. [6]陈海燕丁正德. 在我国实行“以房养老”应理性思考[J]. 财经界(学术版), 2013(22):46-46. [7]黎慧萍. 关于“住房反向抵押贷款”的思考及建议[J]. 经济研究导刊, 2014(16):148-149. [8]本刊编辑部朱巍巍. 2014中国养老政策红利年[J]. 中国民政, 2015(5):15-21. [9]单正阳. 我国城市居民“以房养老”金融机构风险防范研究[D]. 东北师范大学, 2015. [10]朱志凌. 论中国金融业的发展趋势——混业经营[J]. 西安金融, 2001(10):20-22. [11]邓依伊. 中国发展“以房养老”:问题、经验借鉴与解决对策[D]. 湘潭大学, 2014. [12]何红. 我国发展以房养老的可行性分析[J]. 中外企业家, 2015(9):235-235. [13]牛海燕. 中国沿海台风灾害风险评估研究[D]. 华东师范大学, 2013. [14]尹航. 美国反向抵押贷款的制度评估及经验借鉴[J]. 世界经济与政治论坛, 2014(2):169-178. [15]邢凯. 国家助学贷款中存在的问题及对策研究[D]. 西安理工大学, 2007. [16]董君莉. 以房养老:一种新型养老模式[D]. 大连海事大学, 2011. [17]闫彦明. 社会养老保险的有效补充形式——以房养老探究[J]. 天津社会保险, 2014(6):26-27. [18]张璇. 企业年金制度及保险公司在我国企业年金运营管理中的战略选择[D]. 吉林大学, 2005. [19]张熙林恩乐. 基于住房反向抵押贷款理论的“以房养老”模式研究[J]. 财经界, 2014(2):17-17. [20]于晶. 人口老龄化趋势下城市社区养老保障探析[D]. 黑龙江大学, 2012. [21]林雪玉. 我国人口老龄化问题思考[J]. 统计与咨询, 2015(1):44-45. 9 致谢 光阴似箭,日月如梭,大学四年时光即将接近尾声,感谢杨老师这几年对我的教育和近一年来对我论文的帮助和督促,从您丰富的知识上面确实看到了我自身的不足,您也是一个很负责任的老师,大学的生活确实很安逸,但是从您的身上看到了激情,学习才更重要,确实从您身上学到了好多。您对我们的教导始终保持着耐心,从您身上没看到过发脾气,还有您身上乐观积极的态度也是值得我们去学习的。
从论文题目的选定到论文写作的指导,经由您悉心的点拨,再经思考后的领悟,常常让我们受益匪浅,感谢老师这几年给予的教导。 同时我要感谢我的各位同窗好友,是他们陪我走过了大学四年,我大学四年的生活才会丰富多彩。
“把握当下、学在当下、活在当下”,这是我最喜欢的一句话。以此作为结尾,与所有要感谢的人共勉,相信自己,追逐最初的梦想,永不放弃。 10 高中试题 请就表格中 以房养老。
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