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住宅成本及利润测算公式 净利润率计算公式

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净利润率计算公式
中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式测算前提条件:城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅 成本简要测算: A城市住宅成本=(B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用)*E分摊系数 城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用,同时根据不同地域进行调整,通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。 B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积 土地购买价格即综合地价,包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。 C建筑安装成本=(结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套)*调整系数K 结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。 7层以下框架结构建筑成本=600-700元 7-18层框架结构建筑成本=700-800元 18层以上框架结构建筑成本=800-1000元 安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。
7层以下安装工程成本=100-120元 7-18层安装工程成本=200-250元 18层以上安装工程成本=500-700元 装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等 7层以下装饰装修成本=100-150元 7-18层装饰装修成本=200-250元 18层以上装饰装修成本=350-450元 室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。 室外基础设施配套成本=100-150元 根据中国地域不同,北方需要采暖及保温、墙壁也厚,而南方基本没有采暖保温,墙壁也薄。
一般以山东一带为基数1,黑龙江为1.1,广东为0.9。 调整系数K=0.9-1.1, D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。
其他费用成本=450-500元(在小城市这笔费用会很低) 综合上述简要分析,各楼层建筑安装成本如下表: 序号 项目名称 7层以下 7-18层 18层以上 1 结构建筑 600-700 700-800 800-1000 2 安装工程 100-120 200-250 500-700 3 装饰装修 100-150 200-250 350-450 4室外基础配套 100-150 100-150 100-150 5 小计 900-1100 1200-1400 1750-2300 6 调整系数 0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1 E分摊系数是指小区中,存在部分公用面积,即所有建筑面积中存在部分不可出售面积,如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05,7-18层可取1.07,18层以上可取1.1。
B土地楼面成本可通过公开土地转让市场价格或其他渠道获悉,C建筑安装成本如需要落实较准确价格,可咨询当地工程造价咨询公司专业人员。 每平方米利润简要测算: 所得税税前利润=(平均销售价格-住宅成本-销售费用-营业税金及附加-财务成本贷款利息)*0.8 平均销售价格可取售价中间值,住宅成本可由前面公式简要计算,销售费用按照平均销售价格5%计算; 营业税金及附加按照平均销售价格5.5%计算; 财务成本贷款利息按照150元计算; 0.8是考虑土地增值税,如不缴纳就不需要交纳。一般土地增值税为30%,即系数本该是0.7,但考虑到开发商基本上会使用加大成本,减少缴税的各种手段,故上调到0.8,有时地方政府鼓励会开发,此费用就优惠掉了,落入开发商的腰包。 举例说明一下开发商利润水平:大连某可看可海高层 平均销售价格=8500元/平方米 A城市框架毛胚住宅成本=(B土地楼面成本1200+C建筑安装成本2300+D其他费用500)*E分摊系数1.1 A城市框架毛胚住宅成本=3905元/平方米 销售费用=400/平方米 营业税金及附加=440元/平方米 财务成本贷款利息=150元/平方米 所得税税前投资利润=(8000-3905-400-440-150)*0.8=2484元/平方米 所得税税后投资利润=2484*(1-33%)=1932元/平方米 税后投资利润率=1932/(3905+150)*100%=47.64% 按照一个项目三年运作建设销售期计算,则此项目年税后利润率为(1+47.64%)开三次方再减1即为年税后投资利润率13.87%。 高层建筑是最低的收益项目,要是多层及小高层,年投资利润率更高,可达到15-20%。 上述是总投资的利润率,更应关注的是计算其资本金利润率。一般在房地产开发中,资本金国家目前规定要达到开发资金要求的40%,综合考虑地产商贷款银行贷款、拖欠工程款、施工单位垫款、房屋预售资金回流等财务杠杆,实际开发商在整个项目开发过程中,资本要求一般低于国家要求的40%,在30%-40%之间,甚至更低。
资本金利润率=税后投资利润率/40% 上述例子中的 资本金利润率=47.64%/40%=119% 资本金年利润率=13.87%/40%=35% 上面简要的测算,只是正常盈利能力的测算,操作的好,盈利能力更高。 开发商降低成本的方式很多,常见如: 土地出让中降低出让年限,如果国家规定住宅一般使用权为70年,而开发商只要50年,或更低。
这样可少交土地费用。 保温采暖作低要求 防水用劣质材料 外墙简单处理 内墙分隔厚度低导致隔音差 更恶劣的是让设计院在设计中钢筋含量使用最低限度,减省钢筋 更多的是房屋抵押给施工单位 在纳税中,故意增加成本,少交税 通过人际关系及商业贿赂,少交政府相关收费 其他等等。 净利润率计算公式。
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